임대차 3 법은 여러 매체를 통해서 소개되고 언급되고 있지만 막상 어떤 내용인지 잘 모르는 분들이 계실 텐데요. 이번 시간에는 임대차 3 법에 대해서 알아보고 우리 같은 실 수요자들에게 어떤 피해가 있을지 조금 짚어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
● 임대차 3법이란?
임대차 3 법의 경우는 정부의 부동산 대책으로 임차인을 보호하기 위한 제도로 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권 등이 있습니다. 간단히 알아보겠습니다.
1. 전월세 신고제
전월세 신고제의 경우는 전세 및 월세로 계약을 하였을 때 보증금 6000만 원, 월세 30만 원 초과되는 주택의 경우 보증금 및 월세를 주민센터 및 부동산 거래시스템에 신고하도록 하는 제도입니다.
신고를 거부하게 되면 100만 원의 과태료가 있고 , 집주인이 거부했을 때 임차인이 신고해도 무관하며 신고한 날로부터 확정일자를 받는 것으로 간주합니다.
2. 전월세 상한제
전세 및 월세를 계약할 때 일반적으로 기간은 2년으로 계약을 합니다. 이때 재계약을 진행할 때 기존에는 제한이 없어서 집주인이 임차인을 내보내고 싶을 때는 무리한 보증금 할증을 요구해 이를 맞추기 어려운 임차인의 경우 퇴거를 해야만 했는데요. 이를 상한제를 두어 5% 이내로 인상 할 수 있도록 제한한 제도입니다.
3. 계약갱신청구권
전월세 상한제를 통해 5%이내로 보증금 할증을 요구하더라도 최근 주택의 가격의 급등으로 아쉬운 임대인은 계약갱신을 거부하는 경우도 있습니다. 그때 사용할 수 있는 방법이 계약갱신청구권입니다. 계약을 2년으로 하였다면 추가로 2년을 더 연장할 수 있도록 마련된 제도입니다.
● 임대차 3 법의 문제점
우선 전월세 신고제의 경우는 아직 시행되지 않았고, 이마저도 1년 동안은 계도기간으로 과태료를 물지 않기 때문에 문제로 삼을 만한 사례가 나오지 않고 있습니다.
▼ 전월세 상한제의 문제
그런데 전월세 상한제 및 계약갱신청구권에서 임대인들의 권리가 부담이 되는 임차인들도 있을 텐데요. 첫 번째로 전월세 상한제의 경우는 재계약 시 5% 이내로 월세 및 전세를 올릴 수 있도록 제도적으로 정해놓은 것인데 임대인의 경우는 재산권을 침해받는다 등의 의견 등이 나오면서 제도 시행 전 임대료를 과도하게 올리거나 전세를 월세로 전환해 물량 부족의 문제를 겪고 있다.
▼ 계약 갱신 청구권의 문제
두 번째로는 계약갱신청구권의 경우 2년 계약을 마쳤다면 다시 2년을 연장할 수 있는 제도로 이 같은 경우는 실사례에서도 볼 수 있지만 계약갱신청구권을 요구하지 않은 경우에는 실효성이 없다. 임대차 3 법이 뭔지도 잘 모르는 분들도 있을 텐데 계약기간이 만료되어 연장하려 할 때 먼저 임차인이 계약갱신청구권을 요구하지 않으면 임대인의 경우는 해줘야 할 의무가 없다.
또 임대인이 실거주 목적으로 계약 연장을 거부한 경우 재계약 기간 동안 임대인은 실제로 실거주를 해야 하는데 실거주하지 않으면 소송을 통해 손해배상 청구가 가능하다고 한다. 하지만 이는 임차인이 피해를 본 내용 및 규모를 모두 정리해야 하므로 소송을 준비하는 임차인 입장에서는 무리고 힘들 수밖에 없다.
의도는 좋았지만 실효성이 얼마나 있는지 의문인 임대차 3 법이었습니다. 이제 2022년이 되었습니다 계약갱신청구권이 시행되고 이제 2년 계약이 만료되는 사람들이 계약을 갱신하지 못하게 되면 부족한 물량에 치솟은 가격을 감당하지 못해 쏟아져 나온다면 얼마나 혼란스러울지 무섭기도 하네요.
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