전세 계약하면 우선 큰 보증금이 가장 걱정이 될 텐데요. 보증금을 어찌 어찌해서 만들었지만 계약하기 앞서 덜컥 겁이 나기도 합니다. 왜냐하면 100만 원 ~ 200만 원의 금액이 아닌 몇천만 원이 왔다 갔다 하는 계약이기에 만약 나중에 이 돈을 못 돌려받으면 어떻게 하지?라는 걱정이 따르는 건 어찌 보면 당연한 이야기가 아닌가 싶습니다.
이번 시간에는 전세계약을 앞두고 있지만 보증금을 돌려받지 못할까 걱정이 되는 분들을 위해서 전세 보증보험이 왜 필요하며 , 어떤 내용을 보장해주는지에 대해서 알아보겠습니다.
● 전세보증보험이란 무엇인가요?
전세 보증보험이란 전세계약 이후 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해서 보증기관에서 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 간단하게 설명드리면 만약 임대인의 사정으로 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관에서 대신 보증금을 돌려주고, 보증금을 주지 않은 임대인에게는 추심을 하는 제도입니다.
● 전세 보증보험이 왜 필요한가요?
사실 앞선 포스팅에서 여러번 문제 삼았던 내용이 바로 경매인데요. 임대인의 악의적인 판단일 수도 있고 그렇지 않더라도 과도한 채무로 인해서 주택이 경매에 넘어가게 된다면 선순위 채권자들에게 먼저 보증금이 지금 되고 나머지 금액을 돌려받는 상황이 발생할 수 있습니다. 적게는 수천만 원에서 많게는 전액을 날려버리는 경우도 있기 때문에 미리 철저히 알아보고 계약하겠지만 안전장치로 보증보험에도 가입하는 것이죠.
● 전세 보증보험 가입 방법
전세 보증보험 취급 보증기관은 주택도시 보증 공사 ( HUG ) , 서울보증보험 ( SGI ) 이렇게 두 개의 보증기관을 볼 수 있습니다. 아파트, 오피스텔 ( 주거용 ), 연립, 다세대, 단독, 다가구 등이 가능하며 보증요율 및 범위가 다르기에 한 번 알아보도록 하겠습니다.
| 주택도시보증공사 ( HUG ) | 서울보증보험 ( SGI ) | |
| 가입대상 | 아파트, 오피스텔 ( 주거용 ), 연립, 다세대, 단독, 다가구, 다세대 | 아파트, 오피스텔 ( 주거용 ), 연립, 다세대, 단독, 다가구, 다세대, 도시형 생활주택 |
| 보증료율 | 아파트 : 0.128% / 기타 : 0.154% | 아파트 : 0.192% / 기타 : 0.218% |
| 보증금액 제한 | 수도권 : 전세보증금 7월 미만 / 기타 : 전세보증금 5억 미만 | 아파트 : 제한없음 / 일반주택 : 10억 미만 |
| 보증한도 | 아파트 : 90% 오피스텔 : 80% 연립, 다세대 : 70% 단독, 다가구 : 70% |
아파트 : 100% 오피스텔 : 100% 연립, 다세대 : 70% 단독, 다가구 : 80% |
위에 조건을 확인하였다면 본인에게 필요한 보증기관이 어디인지 살펴보고 문의하시면 되겠습니다. 전세보증보험의 경우 절차가 간소화되면서 임대인의 동의 없이도 가능하니 필요하다면 해당 보증기관의 홈페이지를 통해서 신청하거나 영업점을 방문하여 신청 및 상담을 진행하시면 되겠습니다.
● 전세보증보험 신청 기간 및 필요서류
전세계약이 신규인 경우에는 전입신고 , 잔금 지급 일중 늦은 날로부터 전세계약의 2/1이 경과하기 이전에 신청하시면 되겠습니다. 예를 들어 2년의 전세계약을 하게되었다면 1년 이내에 가입하면 되고 가입한 날로부터 전세계약 만료 1개월 후까지 보장이 됩니다.
만약 전세계약을 갱신하게 되었다면 전세계약 만료일 1개월 이전부터 전세계약이 만료되기 2/1이 경과 하기 전까지 시간이 있으니 그전에 가입하시면 되겠습니다.
● 필요서류
1. 전세계약 매물의 등기부 등본
2. 전세계약서 사본 ( 확정일자 필 )
3. 임차인의 신분증 및 등본
4. 전세보증금 입금내역 ( 급여통장 내역서 )
5. 추정시가 확인서
6. 토지 가격 확인원
위에 서류가 기본적으로 준비되어 있어야 합니다. 추정시가 확인서의 경우는 연립 및 다세대의 경우 확인이 필요하며 토지 가격 확인원의 경우는 단독주택 및 다가구의 경우 필요서류입니다. 해당 서류 외에도 필요서류가 있을 수 있으므로 해당 보증기관에 문의하여 상담하시는 것을 추천드립니다.
● 전세보증보험 가입금액 계산방법
전세보증보험의 계산방법은 보증금액 X 보증료율 X 보증기간 ( 1년, 2년 연수로 계산 )의 방식으로 계산하면 되겠습니다. 간단한 식으로 알려드릴게요.
주택도시 보증 공사 = 보증금 ( 3억 ) X 보증료율 ( 0.128 ) X 보증기간 ( 2년 ) = 768,000원
서울보증보험 = 보증금 ( 3억 ) X 보증료율 ( 0.192 ) X 보증기간 ( 2년 ) = 1,152,000원
위에 계산식이 이해가 되시나요? 보증금 3억의 아파트를 각 보증기관의 보증료율에 따라서 계산하고 일반적인 계약 기간인 2년을 기준으로 곱하기 2를 하였더니 나온 계산 값입니다. 보증금액을 계산하기 정말 쉽죠?
● 전세 보증보험의 가입제한 대상 및 문제점
전세 보증보험의 경우 무조건 다 가입되는 것은 아닙니다. 그리고 모든 것에는 항상 좋은 점만이 존재하지는 않죠 그래서 전세보증보험의 문제점 및 가입제한 대상에 대해서 알아보겠습니다.
1. 전세보증보험 가입제한 대상
- 임대인이 신용관리대상 , 임대주택업체인 경우
- 전세주택이 미등기인 건물인 경우
- 등기부등본산 압류, 가처분, 경매 등 소유권 분쟁이 있는 경우
- 이미 전세보증보험에 가입된 주택인 경우
- 전대차 및 임대아파트 분양자와 계약한 경우
위에 내용 등이 대략적인 전세보증보험 가입제한 대상인 경우입니다. 당연한 경우이겠지만 소유권 분쟁이 있거나 이미 전세 보증보험에 기가입되어있다면 추가 가입은 어려우며 전대차와 같이 해당 주택을 임시로 받는 경우에는 전세보증보험가입이 어렵습니다.
2. 문제점
일반적으로 아파트의 경우를 많이 예를 드는 이유는 여러 문제도 적도 쉽게 설명할 수 있어서 그렇습니다. 하지만 다세대, 다가구의 경우는 여러 명이 한건물에 살고 있지만 주택법상 하나의 단독주택으로 보기 때문에 전세계약에 매우 신중해야 하는데요. 이런 경우는 전세보증보험 가입에도 어려운 점이 있습니다.
해당 주택의 선순위 목록을 확인하여 그 보증금의 합이 건물 신거래가의 150% 이내여야만 가입이 가능합니다. 아시겠지만 이미 다세대주택에 전세매물을 계약하려고 하면 다른 세대들의 가입현황을 알 수 있어야 하는데 이는 임대인만 발급이 가능합니다. 그렇기에 임대인이 동의하지 않는다면 계약부터 전세보증보험까지 가입을 하지 못하는 경우가 발생합니다.
아무래도 아파트의 가격이 많이 높아 다세대, 다가구에도 많은 전세입자들이 몰리고 있는 상황인데 깡통전세 꼭 주의하시고 아무쪼록 보증금을 잘 지켜내고 안정된 주거환경을 갖추셨으면 좋겠습니다.
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