최근 뉴스에 자주 등장하는 단어 깡통전세라고 들어보셨나요? 대략 어떤 내용인지는 알겠지만 어떤 문제가 있고 어떤 위험이 있는지 잘 모르는 분들이 있어서 이번 시간에는 깡통전세에 대해서 알아보고 전세 계약 전 주의사항에 대해서 같이 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
● 깡통전세란?
깡통전세의 경우는 집의 매매가보다 전세가가 높은 것을 깡통전세라고합니다. 이 외에도 전세 보증금 + 주택담보대출의 금액이 집의 매매가보다 높은 전세물건을 깡통 전세라 고합니다. 대략적으로 집의 매매가를 웃도는 보증금 및 담보대출이 되겠는데요. 어떤 문제가 있는지 같이 알아보겠습니다.
● 깡통전세의 위험성
우선 위에서 설명드린대로 깡통전세의 경우는 집의 매매가보다 높은 전세보증금 및 주택담보대출 비율입니다. 문제가 되는 것은 바로 여기서 알 수 있는데요. 만약 전세 계약을 체결하고 거주하게 되었지만 집주인의 문제로 인해서 경매에 넘어가게 되었을 때 매매가는 전세 보증금 보다 낮기 때문에 경매로 처분하면 그 금액에서 나의 전세보증금을 모두 충당할 수 없습니다. 이런 경우에 집주인이 돌려줄 돈이 없다고 하면 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다.
그리고 주택담보대출이 높은 주택의 경우는 마찬가지로 경매에 넘어가게 되었을 때 선순위로 은행의 담보대출을 상환하고 나머지 금액이 나의 전세보증금으로 돌아오게 되는데요. 이런 경우에도 금액이 크다면 전세 계약 한 번으로 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
● 전세 계약 시 깡통 전세를 피하는 방법
1. 등기부 등본 확인하기
월세 계약을 할 때도 등기부 등본을 확인하는데 , 전세 계약 시에 등기부등본을 보는 것은 정말 중요하겠죠? 등기부 등본상에 을구란을 확인하면 현재 근저당권이 어디에 얼마큼 설정되어 있는지 확인이 가능합니다. 이 부분을 확인하여 매매가의 20% 미만의 근저당이 잡혀있는 주택을 기준으로 전세계약을 합니다.
2. 계약 시 소유자 , 위임장 확인하기
전세 계약을 체결하기 앞서 주택을 소유하고 있는 임대인의 신상은 등기부 등본과 일치하는지 확인하여야 합니다. 만약 임대인이 사업자로 주택 전세계약을 위임해 놓은 상태라면 위임장은 소유하고 있는지 위임받은 사람의 인적 사항 및 임대인의 위임 사실여부, 위임기간, 위임의 범위 등등 정확히 확인 후 계약을 진행해야 합니다.
3. 입금은 소유자의 명의 통장으로
계약금을 입금하고 잔금을 처리할 때 모든 금액은 임대인의 이름으로 된 통장으로 입금하여야 합니다. 만약 임대인의 이름으로 된 통장으로 입금하지 않을 경우 보증금 반환에 분쟁이 있을 수 있습니다.
4. 다가구 전세는 임대차 사실확인서 확인하자!
다가구 전세의 경우는 본인이 거주하는 집뿐만 아니라 다른 세대들의 전세 금액도 중요합니다. 이유는 한 건물에 여러 명이 살고 있지만 건축법상 단독주택이므로 건물 가격 대비 다른 세대원들의 보증금이 과도하다면 만약 분쟁 발생 시 보증금을 돌려받을 수 없을 수도 있어 임대차 사실확인서를 임대인에게 꼭 요구하여 확인해야 합니다.
위에 사례는 임대인의 말만 믿고 다른 세대원들은 월세라 보증금이 높지 않고 전세로 내놓은 건 현재 집뿐이니 걱정하지 않아도 된다라고 하며 거짓말을 할 수 있는 부분이니 꼭 확인하도록 해야겠습니다.
5. 전입신고 및 확정일자로 대항력 갖추기
전입신고 및 확정일자는 기본 중에 기본이기에 더 얘기하지는 않겠습니다만, 중요한 건 계약을 한 00시부터 효력이 발생하기 때문에 등기부 등본을 계약을 처리하고 확정일자를 받았더라도 다시 한번 확인하는 것이 옳겠습니다.
아무래도 요즘 임대차 3 법으로 빌라 및 주택에도 전세가 몰려 깡통전세의 문제가 자주 대두되는 것 같습니다. 안 그래도 살기 힘든데 전세사기까지 있다 보니 흉흉하다고 생각까지 드는데요. 우리 청년들 사회에 첫발 딛으면서 어려운 일 겪지 않도록 이번 포스팅을 준비해보았습니다. 내용이 유익하셨다면 공감 , 하트 부탁드릴게요.
댓글