전셋집을 구하다 보면 정말 마음에 드는 매물이 있어서 덜컥 계약하고 싶지만 주변에서 근저당이 많이 걸려 있는 집은 위험하다 등기부 등본을 확인해야 한다며 수많은 얘기가 있다 보니 근저당에 관련한 내용은 인지하고 확인을 하게 될 텐데요. 그런데 확인해보니 시세보다 많은 근저당이 걸려있어 포기해야 한다면 이번 포스팅이 도움이 되실 겁니다.
이번 시간에는 감액 등기란 어떤 것이며, 어떻게 진행할 수 있고 왜 필요한지에 대해서 간단히 알아보고 전세계약 전 꼭 알고 계셔야 하는 내용으로 도움이 되길 바랍니다.
● 감액 등기란?
우선 전세 계약을 하기 전 등기부 등본을 확인하였을 때 채권최고액이 얼마인지 확인해야합니다. 이유는 채권최고액이 부동산의 시세보다 과하게 잡혀 있다면 이는 경매로 넘어가거나 하는 일이 발생하면 선순위로 보장을 받지 못하기에 내 보증금을 지키지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문인데요.
여기서 채권최고액을 나의 전세보증금으로 일부 또는 전액을 상환하고 채권최고액을 수정하는 것이 바로 감액 등기입니다. 감액 등기가 필요한 이유를 아시겠죠?
● 감액등기가 필요한 이유
시세가 3억 인 집이 있습니다. 이 집에 채권최고액이 금액상으로 1억 5천만 원 정도 걸려 있고 전세 보증금의 경우 1억이라고 가정한다면 이 집을 들어갈까요? 만약에 이 집이 경매로 넘어가서 매각이 되었다면 100%의 금액을 전부 받을 수 없습니다. 대략 70% 정도의 시세 내에서 거래될 텐데요. 70%로 가정하면 경매 낙찰금액은 2억 1천만 원, 선순위로 1억 5천만 원을 지급하고 후순위인 나의 보증금으로 돌아올 금액은 6천만 원으로 4천만 원의 손실을 볼 수 있습니다.
집값 3억 / 경매 낙찰금액 2억 1천만 / 선순위 대출 1억 5천만 / 후순위 전세 보증금 1억
위에 결과 대로라면 한번 잘못 한 계약이 몇천만 원의 손실을 가져오기 때문에 전세 계약 시에 과도한 근저당이 있는 물건은 계약하는 것이 아니라고 다들 알고 계실 테지만 물건이 너무 마음에 든다면 감액 등기를 신청할 수 있습니다. 임대인이 이를 수락한다면 전세 보증금으로 기존에 담보대출을 상환하고 채권최고액을 낮춰 사고가 발생하더라도 내 보증금은 조금 더 안전하게 수령할 수 있게 되는 것이죠.
● 감액 등기 절차
감액 등기의 경우는 임대인과 같이 은행에 방문하여 감액 등기를 신청하기는 것이 가장 좋은 방법입니다. 이유는 임대인이 상환하겠다며 약속하였지만 이를 어길 수도 있고 감액등기 신청을 빼먹을 수도 있기때문에 같이 동행하여 채무를 상환하고 감액등기 신청까지 마무리하는 것이 좋겠습니다.
만약 동행이 어렵다면 공인중개사에게 부탁하여 보증금 입금 시 법무사를 통해 감액 등기 신청을 해달라며 요청할 수 있고, 여기서 중요한 부분은 계약서에 특약사항을 꼭 기재해야 한다는 것입니다.
구두로 한 계약의 경우 확인이 어렵고 사실 인정이 안될 수 도 있기 때문에 채권최고액을 얼마까지 상환할 것이며, 이를 어길 시 계약은 무효할 수 있다는 특약을 꼭 작성해야 합니다.
전세 매물을 찾으실 때 가장 좋은 방법은 내 보증금을 어디까지 보장받을 수 있는지 확인하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 근저당의 금액과 나의 전세 보증금의 합이 시세 대비 70% 이하인 것이 좋은 매물이며 안전한 매물이고, 이 기준을 넘어갔을 때 감액 등기 신청을 통해서 채무를 상환 후 입주할 수 있습니다.
감액 등기 신청을 마무리했다면 꼭 등기부 등본을 확인하여 변동된 채권최고액을 확인해야 합니다. 아무 쪼록 소중한 보증금을 지키기 위해서는 부동산도, 임대인도 아닌 본인이 확인해야 한다는 걸 꼭 인지해주시길 바랍니다.
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